【保利天悦】四期开盘，均价3.57万元/㎡……

6月26日(周六)，时隔9个月之后，位于绿轴板块的保利·天悦迎来四期308套住宅加推，有好房子可选吗?一起来看看……

A开盘楼幢

本次预售《天悦苑》四期：(依照地名办标注，下同)6#、7#、8#、13#，建筑面积共计36222.94㎡，住宅308套。

项目预计于2022年2月23日前主体结构结顶，2023年3月31日前竣工验收，2024年3月31日前交付。具体以实际为准。

B区位分析

该项目位于三友路与月落西街交汇处。

该项目北侧为月落西街、商务用地、S1惠民站;

南侧为东垟路、河道;西南侧绿地敷设有高压电缆;

西侧为十二桥河、规划特殊用地、变电站、平水圣王庙、规划商务建筑、惠民路;

东侧为三友路、世纪公园、河道、翡翠天地。

相关周边规划情况可以参考往期文章：一线绿轴盘——保利·天悦今日首开，性价比房源竟然是它!

周边不利因素对本期房源的主要影响在于：

项目西侧隔河有2宗特殊用地，变电站以北为规划特殊用地，后期大概率会做去特殊化立面改造;以南为约2层高平水圣王庙。

预计可能会对西侧13#中高楼层房源产生一定视线、噪音干扰。

长按识别下方二维码，可查看保利·天悦VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

C间距日照

来看看楼间距。

三期小高层房源日照优于高层，具体来看看。

日照简评

6#和7#小高层南侧为东垟路、绿地以及河道，空间较为开阔，预计即使低楼层冬日日照质量也能保障;

8#南侧为7#小高层，7#高约25.5米，间距约25.2米，间距比约1:1，较为舒朗，预计8#3层以下房源冬至日正午日照会受到遮挡，3层以上房源日照质量较好;

13#南侧为23层高的12#高层，间距约47.55米，预计11层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡，大约14层及以上房源冬天日照质量较好。

D价格分析

天悦至今已经开盘三期，从历史去化数据来看，不同楼栋存在冷热不均的现象，其中12#日照视线等综合条件较好，之前我们分析定价相对偏低，所以除了西边套有明显庙宇视线之外，其余已经基本售罄：

16#定价相对12#偏高且装标较高，所以去化相对缓慢，其中中低楼层日照较差的房源，去化较差：

15#北侧正对轨交S1线，且定价明显偏高，因而性价比最差，开盘近一年，去化套数：

除此之外，多层洋房和靠绿轴高层市场认可度高，未售房源已经很少。

总之，天悦至今开盘三期，剩余房源都属于性价比相对较差的，好房源都卖了，楼盘去化速度也会变慢。因此，6月后，天悦销量下降较为明显，由原先的月均几十套，几乎变成了个位数(可能存在误差，以实际为准)。

那么，四期开盘的房源，与之前相比，性价比如何呢?

我们来对比一下四期13#高层与三期16#，二者西单元(03-06户)户型一样，均为105方和129方。13#西单元存在特殊视野，16#西单元靠近小区内部，16#区位条件更好。但价格上，三期16#西单元房源单价和13#差别不大。

因此，加上本次开盘的13幢，天悦剩余高层未售房源的楼栋性价比排名应该是这样：

12幢 > 16幢 > 13幢 > 15幢。

再看多层小高层——

四期8#小高层毛坯备案均价约3.89万/㎡，而三期同排、同户型的5#，毛坯均价只用3.8万/㎡，差价近900元/㎡。二者区别在于8#沿河，有少量沿河视野景观，5#靠近幼儿园，景观条件略逊于8#。

因此，多层价格基本没变。但6、7幢南侧沿路，相对条件在所有洋房中最差。

F选房注意事项

楼层选择

一类高层13#中低层差价较大，低楼层差价基本在300元/㎡以上，高楼层差距基本在100元/㎡·层。

考虑到日照条件，13#可优选14层及以上高楼层房源;

若对日照条件不是特别敏感，则建议优先选择5-7层，因为11层以下的所有房源，日照条件基本一致，而楼层差价却很大。

多层和小高层的楼层差价较大，每层之间的单价差距有近千元。结合日照和价格因素，建议从4层开始，从低到高优先选择。当然，不缺钱的土豪例外。