山水檀溪营销总监赵传先：未来襄阳房价将企稳
山水檀溪赵总：未来襄阳房价将企稳

自今春以来,全国楼市均出现下滑态势。由于房地产对于中国经济尤其是地方财政的重要性，各地感到空前的财政压力，都在或明或暗地拯救楼市。本轮楼市调控呈现出从地方政府出手调控，到中央政府部门出手调控的“自下而上”式，不同于以往的“自上而下”式。现阶段，中国并未出现以国务院名义出台的救市政策，仅是国务院部分部门联合出台救市政策。这与本届政府所坚持的“市场主导”的观点是相符的。

综合分析，我认为以后仍将以国务院相关部门联合救市为主。现在的政策，对于首套房的认定标准已经很宽松，对于贷款利率提出了原则性的要求。这些对于释放改善性居住需求是一个极大的利好消息。未来，政策仍将以释放改善性需求为主要目的。最核心的政策可能是对于二手房交易税费的减免，营业税可能从五年减为两年，所得税比例可能大幅度降低。例如，二手房只按成交额的1%—2%征收所得税。这种政策如果出台，将极大地刺激二手房的交易,有利于改善性需求的释放。

对于利率，很有必要降低。这有利于实体经济的发展，对房地产业也是一个利好。目前出台的不低于七折的利率政策，广大购房者有过多的期待，认为一定是七折，但实际中不可能打七折。

未来，襄阳的房价应该是一个稳中趋平的态势。这种判断，主要基于以下几个方面：

从供应量来看，由于前期襄阳同时启动东津新区和31个“两改两迁”项目，远期的楼市供应量偏大。目前，有些区域性过剩。不过，由于近一年的地产行业形势不容乐观，开发商普遍放慢了开工节奏，实际启动的“两改两迁”项目并不多，实际开工的“两改两迁”项目更少，形成的实际供应量并没有很多。因此，目前的供应量虽然偏大，但仍不至于严重供过于求。

从需求来看，由于前几年的调控政策，误伤了一部分改善性需求。本轮政策调控主要是释放改善性居住需求。襄阳的整体改善性需求潜力还是比较大的。只要政策得当，还可以释放较大的需求量，关键看政策力度大小。如果出台的政策力度较大，房价上升的可能性仍然存在，但幅度不会大;如果出台的政策力度小且无法落实，未来房价维持在现有水平上是一个大概率事件。

从近一年襄阳楼市的现状来看，襄阳房价已经经历了一个去泡沫化的过程。不少过去非理性定价的地产项目已经回归理性。我们看到，过去一年中，定价过高的少数区域的个别楼盘降幅达到10%—15%。现实很残酷，价格虚高的楼盘去化速度非常慢。尽管有利好政策出台，但开发商经过了这一轮的洗礼，已经变得比较理性了。开发商需要做的可能就是利用楼市的利好政策抓紧出货，而不是乘机涨价。如果乘机涨价，无异于自取灭亡。因此，目前开发商并没有涨价的动力。

从产品结构来看，襄阳目前热销户型仍然是140平米以下的中小户型。未来，以改善性居住为主的中大户型，包括别墅类、大平墅类、花园洋房类产品的供应量将加大。这部分房源多是优质资源房，有的是山景房，有的是水景房，有的兼具山水资源，有的占据大规模景观资源，随着国家对改善性住房需求政策的逐步释放，这一部分房源有可能会成为襄阳楼市的价格标杆。

综上所述，襄阳房价已回到理性轨道，未来襄阳房价总体以稳为主。而对于山水景观类房源，未来仍有价格上升空间。