住建部发布新规征集意见—— 房屋公摊面积还“算不算”

对接触过房地产的人来说，“建筑面积”、“套内面积”和“公摊”这些字眼肯定都是耳熟能详的。

然而，这些概念背后的一些现实状况也许会有所改变。住房和城乡建设部的一份征求意见稿明确提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

此次38项强制性工程建设规范中，包括了《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”)，全文约3.1万字。《住宅规范》指出，这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，这也是住建部在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

公摊面积里面都有啥

与套内面积对应的则是“公摊面积”。现在，就让我们先聊聊这个让购房者“深恶痛绝”的公摊面积。

公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台等空间建筑面积

多年以来，对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费等更多成本。

许多市民在购入新房后发现会发现：明明是100多平方的房子，怎么只有小两室一厅?目测使用面积竟然只有70多平，如果是电梯房，这种面积“缩水”的情况让人更加无语。

公摊比例 成了不能说的秘密

房屋公摊面积最大的问题，在于公摊比例本身并不透明，到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，也存在很大模糊空间，这就给了开发商暗箱操作的空间。

记者专门了解了贵阳多家房开公司产品的公摊面积情况。

在一份已经成交的“格式合同”的正文中，标注了建筑面积和套内建筑面积，这当中的差值必然就属于公摊面积。

这一部分，在合同中显示为：“共用部位与房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，可是翻到了附件二后，却只有一片空白，该套房屋的公摊面积是怎么算出来的，包含哪些部分，没有任何显示。

一位销售人员表示，现在房屋销售合同基本上都是统一的，至于公摊面积的计算方法，他也不清楚，也从来没人给他说过是如何计算出来的，一般都属于“公司规定”。随后，翻看了五家不同房开公司的多份销售合同，上面均未注明公摊面积的出处及计算方法。

记者统计了这五份合同的公摊面积比例，最高的达到了27.7%，最低的也有24.3%。

一房开公司销售负责人表示，一般来说，不同类型的房屋公摊面积比例不同，由大到小依次为：别墅、商业地产、商业公寓、高端洋房、高层住宅、一般住宅。计算方法主要是由该楼盘的实际公摊面积来定，这个数字，都要经过测绘部门审核。

“其实贵阳房屋的公摊，一般都在25%左右，如果太高了，消费者肯定不认账，太低了，开发商又会吃亏。”但是同样的，这个数字究竟是怎样计算出来的，房开销售负责人也解释不清楚。

在国际上，发达国家均不存在公摊面积一说，所见即所得，房产交易相对清晰透明化。而在国内，早在2002年，重庆就明确规定，住房销售以套内面积作为计价依据。重庆因此成为全国唯一不按照公摊面积计价的城市。可见，取消“不透明”的公摊面积，转以实际套内面积计价，可谓大势所趋。

美好愿景 能否改变房产销售现实

此次政策的出台，房价会降吗?购房者的春天就要来了吗?房地产专栏作家谢国荣表示，目前来看，这还只是个美好的愿景。

首先，此次《规范》的出台，只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件出台、强制性规定的实施还很遥远。

其次，羊毛出在羊身上，取消公摊面积，房开商就会提高套内面积价格，在数字上显示，房屋的单价反而会有所提高。对于消费者整体购房上，并无太大影响。

连日来，记者走访了贵阳多家房开及销售公司。他们均表示听说过这一政策，但具体到某家销售公司落地实施，还需要一个过程。

也就是说，目前贵阳的商品房销售还将按照建筑面积来算，如果销售计算方式发生了变化，公司会采取相应的策略，再调整定价。

某房开公司销售经理刘女士告诉，房开商在销售房屋的时候，首先考虑的是总价。例如一套50万元的房子，先固定总价，如果按照建筑面积来销售，每平10000元，共计50平(包含公摊面积)，如果按照套内面积例如40平计算，销售公司就会将房价提升到1.25万元每平，总价仍然不变。

总价固定死了，房屋又是按套销售的，因此计算方法的变化，并不会影响房价，房价也不会因此而降低。

销售新政或导致

新套路应运而生

谢国荣表示，当然，按照新方法计算后，百姓一般会考虑房屋的面积大小，如果套内面积太小，购房者就会觉得不划算，因此这就会倒逼房开商注重产品的性价比，开发出更加实惠的产品，在这一点上，对于楼市的发展有积极作用。但是，计算方法变了，虽然从根本上房地产市场不会有大的变化，但在房屋销售上，又可能会增加一些新套路。

●A

公摊面积不计入房价，很可能意味着房开商会在这上面动脑筋，过度挤压公摊，节约成本，会导致社区品质严重下滑，包括楼道、会所、大堂等公共面积大幅缩水。最可怕的是，在公共设施面积缩水的前提下，并不影响房开商提高套内面积的单价。

也就是说，消费者花了和原来一样多的钱甚至比原来多的钱，享受到的公共设施很可能会更少。特别是对于消费者暂时看不见的期房来说，更是如此。因此，大家在买房时更要注重社区的公摊，注重配套设施的完善程度。

●B

有媒体报道，另一方面，单纯废止在买房和购买物业配套服务时为楼宇和小区的公共使用部分付费，可能和《物权法》的精神有冲突。

现行的《物权法》和一些法规已经对建筑物“专有部分以外的共有部分”的权利作出了界定，如果在购买房屋和支付物业服务相关费用时，完全不负担这部分费用，那么业主对小区内一些没有购买的设施的使用权就成了新的问题。住建部的规定，毕竟法律效力不及《物权法》。

正因如此，如果不明确界定业主对楼宇和小区内公共设施的权利，只是取消公摊面积，可能造成新的纠纷。

正如一名购房者所说：“废除‘公摊’，好是好，但是现在起码我们可以放心地使用小区游泳池，如果这些没有摊钱，小区理直气壮地把外面的人放进来游泳，向他们收钱营利，我们业主维权会不会吃哑巴亏?如果那样，我倒是宁愿掏点公摊钱，买个清净、自己也安心”。

●C

从宏观上来看，这样做有利于房产税推进。

谢国荣表示，房屋按照套内面积来计算，在技术上首先就区别了房产税的免征面积，这与房产税的普查、征集实现了技术上的无缝对接，因此这一政策很可能是房产税开征的前期准备工作之一。