房子融资忙：两年数千亿债务压顶

    在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大范围“积草囤粮”的房企，从今年下半年开端的两年内，将面临高达数千亿的债务归还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩，房企境内信誉债、非标融资等渠道都遭到堵截，融资难度明显增大，海外发债、信托募资等再度升温。业内人士估计，中小房企在2018年将面临窘境，不扫除有企业被兼并，而关于一切房企而言，降低杠杆率都是目前最重要的工作。

  还债顶峰降临

  上半年的最后两个月，房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心，这些债券发行的目的是为了“续命”，由于从2018年下半年开端，房企就步入了回售顶峰期。

  据海通证券测算，地产债将在将来2-3年迎来到期顶峰。存续地产债中，2018年需求偿付的范围为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需求偿付的范围分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超越3800亿元，2019年也接近3700亿元，范围之大史无前例。

  之所以有如此之大的归还压力，是由于2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大范围“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”，加上2015年初公司债发行难度被降低，一些大型房企的发行利率一度低至3%。

  房企债券融资需求由此得到释放，发行范围呈现井喷。克而瑞研讨中心数据显现，2015年监测的108家典型房企融资总范围达1.36万亿元，融资范围是2014年同期两倍。其中，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%;2016年1-11月，108家房企融资总范围达1.12万亿元。而房企债券的期限构造多采取3+2年、2+1年等，也就是从今年下半年开端将大批量到期。

  但面对行将到来的还债顶峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，以至连融资自身也遭到了诸多限制。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债霎时跌入寒潮，当年四季度发债范围即比一季度缩水超六成，2017年继续降落，到了今年5月还呈现了一波密集的发债项目中止。

  “求钱若渴”

  这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查，私募资管、银行拜托贷款等也不同水平遭到严控。克而瑞研讨中心数据显现，今年5月，监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资构造中，银行贷款环比降落29.67%;受债市动摇影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比降落49.9%。业内机构还指出，随着4月资管新规的出台，大局部投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。

  不少房企的负债率曾经拉响警报。Wind数据显现，今年一季度末，我国房企资产负债率上升至79.42%，创下13年新高;资产负债率超越80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露，负债率超越70%就很难得到贷款，这是一条“隐形戒备线”，也有业内人士表示负债率戒备线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超越85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团，均是靠钢贸业务虚增范围，引发债务风险。

  与此同时，许多房企的现金流也告急。Wind数据显现，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价。

  被按住资金命门的房企开端转战其他融资渠道。据中原地产研讨中心统计数据显现，截至2018年前5个月，房地产企业2亿美圆，与2017年同期的31笔、127.8地产汇合类信托的发行范围也占到全部发行产品的约1/3，但信托融资本钱相对也较去年进步2-3个百分点，特别是中小房企融资本钱普遍进步。

  降杠杆率为燃眉之急

  另有剖析师指出，近两年房企融资形式有所创新，比方购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务并未计入负债中，房企所要面对的债务危机远超越市场想象。

  央行在6月下旬发布的《中国区域金融运转报告(2018)》中就批判房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;局部城市新房、二手房价钱倒挂;租赁关系不稳定，市场不标准，监管难度较大，房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。

  值得一提的是，房企兼具金融属性，对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆运营形式不无关系。“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席剖析师张大伟表示，在范围化竞争格局背景下，十分明显的拿地加速过程也推进了房地产企业的融资需求。但房企由于2016年交换了局部高本钱资金，房企资金链仍然宽裕，随着调控持续，发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进也以为，其实兑付的风险预警在2017年就曾经存在了，但目前政策的持续性超乎预期，至今没有宽松迹象，所以从时间上看，固然企业对还债顶峰期有所准备，但是偿债方面的压力仍比想象要大。“如今购房需求带来的资金回笼速度还是能够的，并不是很为难，换而言之，摇号政策持续，市场买卖自身并不悲观。但是假如各类高杠杆债务多，那么兑付压力、局部保证金交纳压力、局部到期收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采取股权质押、增发，或者说以价换量销售。”严跃进剖析道。

  中小企业受影响水平估计最大。张大伟表示，局部城市调控已影响房企销售，龙头房企压力不大，中小房企将面临窘境，估计年内还将会呈现多宗股权融资，中小企业被兼并。申万宏源在一份研报中也指出，目前银行端的开发贷、信托与信誉债的融资名单正逐渐打通，信誉融资风险统一管控，经过整理房地产存量信誉债和2018年新发债券的融资主体变化能够看到，上市公司、央企、范围房企融资比严重幅进步。将来融资压力大时，行业有望加速洗牌。