楼市调控越收越紧，房贷还会涨吗？

目前，全国掀起了又一轮的房地产市场调控热潮，限贷是其中的一项核心措施。同时，银行业金融机构将迎来MPA(宏观审慎评估体系)考核，房贷比是考核的重要内容之一。在这两座“大山”的压制下，节节攀升的房贷还涨得动吗?

在各地出台的楼市调控措施中，北京无疑是最严厉的，也具有很强的推广示范作用。北京推出的措施之一是，居民购买二套房认定由“认房不认贷”改为“认房又 认贷”，二套房首付比例上调至60%，最高贷款期限降至25年。之后，全国多个城市跟风北京，出台了更严厉的楼市调控政策，其中限贷仍是主要手段。

即便是以楼市去库存为主要任务的一些三四线城市，也在楼市调控热潮的带动下陆续推出了以限购为主、限贷为辅的措施。

楼市调控层层加码构成了房贷继续快速增长的一大阻力。

房贷无疑是各家商业银行的“优质资产”。从已经公布2016年年报的上市银行来看，个人住房贷款均呈高速增长态势，其中建行增长29.26%，农行增长32.8%，平安银行增长高达85.41%。

从已经公布的今年前两个月房贷数据看，1月份发放房贷6293亿元，比上月增加2076亿元，比去年同期增加1510亿元，刷新了历史纪录。2月份，住户中长期贷款增加3804亿元，仍维持了较高水平。据机构预测，3月份的住户中长期贷款仍有望维持高位。

商业银行对房贷投放的青睐有加是其保持快速增长的一大动力。但这一动力有望被MPA考核削弱。从今年一季度开始，银行业金融机构就将正式进行MPA考核，这是自表外理财纳入广义信贷后的首次正式考核。而银行房贷比将成为MPA考核的重要内容。

在金融防风险、楼市去泡沫、考核趋严的背景下，各家商业银行在房贷投放上会日趋谨慎。这构成了房贷继续快速增长的又一大阻力。

然而，房贷增长的惯性作用不容小觑，这从今年前两个月的情况就可以看出来。央行行长周小川在今年全国“两会”上表示，房贷“还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡”。他判断，未来房贷“估计会适当放慢”。

在楼市调控加码和银行考核趋严两座“大山”的压制下，房贷增速确实难以维持去年以来的高增长态势，但出现较为明显的放慢迹象恐怕还要有段时间。

进入3月份之后，楼市迎来密集调控时期。尤其是两会结束之后，楼市调控力度收紧迹象愈发明显。

3月26日清晨，广东中山市发布楼市调控政策，明确规定实行限购政策。中山暂停对拥有3套以上住房的本市户籍家庭、及2套以上非本市户籍家庭销售新房。同时实施差别化信贷，无房、无贷款记录人群首次置业首付三成，其他情况均为四成。

在此之前，包括广州、佛山、中山、东莞、厦门、镇江、成都、沧州、句容、嘉兴、长沙、廊坊等，甚至包括一些此前不会被纳入调控覆盖范围的四线城市如安徽临泉县等，也都出台限价政策开始干预楼市。

通过对比发现，这一轮调控政策的密集程度，丝毫不亚于去年“十一”长假期间。据了解，在去年“十一”长假期间，因为有包括上海、杭州等19个城市在短短一个星期之内出台调控政策，被称之为政策出台“史上最密集”时期。而反观近期，自今年3月份以来，共有24个城市加入楼市调控大潮，如果再追溯到2月份，调控城市名单还会加长，共有40余个城市出台楼市调控政策，各地政府通过限购、限贷等组合拳共同支持房地产行业的健康稳定发展。

据了解，在这一轮调控中，政策收紧力度明显加大。如一线城市中，此前政策力度最松的广州，也出台政策明显收紧调控力度，包括外地人社保连续缴纳5年、提高二套房最低首付比例至70%，并采取了“认房又认贷”政策。此外，包括杭州、南京、青岛、郑州、石家庄等城市也陆续出台或升级限购、限贷政策;增加土地和住房供应，特别是加大住房保障力度，增加公租房和共有产权性质的自住房等供应规模;强化监管等调控措施。

记者梳理在过去半年多时间的楼市调控历程发现，政策覆盖面越来越宽。据中原地产统计，从2016年“9·30”政策揭开调控序幕开始至今，叠加这些政策，全国已出台了多达110多次对房地产收紧的调控措施。

不同城市力度不一

这一轮调控充分体现了“分类调控、因城施策”的调控思路，因此各个城市调控力度不一，一线城市遭到严控，热点城市则不断收紧，而出现过快上涨苗头的三线城市，则以预防为主。

遏制热点城市过快上涨，已经成为这一轮调控的重中之重。在今年的政府工作报告中，补充“遏制热点城市房价过快上涨”、“建立购租并举的住房制度”等内容，尤其是前者最受舆论关注。住建部相关人士也多次表示，对于房价上涨较多、上涨压力大的城市则要切实担负起遏制房价过快上涨的责任，包括增加土地供应，采取适当的金融、财税方面调控措施，对中介和市场交易进行有效监管等等。

也正是基于这样的思路，一线城市调控力度最大。包括深圳、广州等4个一线城市非本地户籍社保年限已经一致，此前限购力度最小的广州，社保年限也“三进五”达到了5年。限贷方面，4个城市都是“认房又认贷”， 购买二套非普通住宅一线城市首付比例基本都是达到了七成，最高可达八成。而在限价方面，一线城市尤为严格，如上海自去年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案)，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。同时，也有开发商表示如定价偏高便无法通过预售证审批这一关。

而对于热点城市来说，调控力度在不断加大。部分城市限购范围更广，如杭州、南京、苏州等城市通过升级限购措施，将限购范围扩大，基本实现全覆盖。如杭州目前限购范围已覆盖县市之外的所有城区，而南京、苏州也经过多次政策调整，目前限购范围已经覆盖到了周边区县。在限贷方面，一些房价上涨过快城市调控力度已接近一线城市，如南京、苏州在拥有一套住房且购房贷款尚未结清，申请二套房贷首付比例最高为八成;杭州、厦门二套房首付比例也达到了六成。当然，也有一些房价上涨压力并不是很大的城市如济南、成都等，二套房贷首付比例只有四成。

对于三四线城市来说，出台调控措施，主要是为了防止房价出现非理性上涨。据了解，截止到目前，已有10多个三四线城市加入了限购行列，主要分布在环渤海都市圈、长三角和珠三角等三大高房价城市聚集区，比如保定、涿州、嘉善、中山等城市。究其原因，是由于一线城市高房价的溢出效应，使得部分城市在近期出现过快上涨情形。

另外，通过观察此次调控措施发现，政策调控更加精细。如对于此前通过“假离婚”方式规避政策行为，近期有城市专门就此出台政策进行“补漏洞”， 央行营业管理部等部门明确北京离婚1年以内申请人按二套房贷政策执行，从而杜绝通过“假离婚”来获取优惠现象。

楼市将被持续调控

为了遏制房价过快上涨，楼市调控不会在短期内退出。而为了取得更好的调控效果，有行业人士指出，在调控收紧的同时，还需加大市场供应。

目前，国内仍然面临房价上涨压力。据国家统计局的数据，2月份全国70个大中城市中，56个城市的新建商品住宅销售价格出现环比上涨，较1月份的45个出现明显增加。尤其值得注意的是，房价上涨态势已经蔓延到了中西部城市，如在2月份，西安和重庆分别以环比1.1%、1.0%的涨幅排到了前列。

对此，专家表示调控不会在短期内退出。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，目前各地密集调控是响应两会的楼市调控思路，充分说明两会以后抑制房价泡沫成为楼市管理的一个重点。预计在近期，为了稳定房价，各地还会持续调控。