2018：长租公寓为亮点 预计房屋销售下降10%

预期2017年销售增长9.6%。根据国家统计局数据,2017年首11月的全国房屋销售金额及面积分别增加12.7%至11.55万亿元(人民币?下同)及7.9%至14.66亿平方米,增长放缓主要受一系列的针对房地产市场宏观调控措施影响,但我们相信影响最深的是银行收紧房贷政策,最近我们发现在北京及上海再将首套房的房贷利率调高,所以近来的房屋销售增长可能进一步放缓,我们预期2017全年的房屋销售金额及面积分别增加9.6%至12.89万亿元及6.8%至16.80亿平方米。

最大三家发展商的2017年销售金额皆超越5,000亿元。强者愈强,根据克而瑞的统计,碧桂园(2007HK, 持有)、万科(2202HK, 买入)和恒 大(3333HK, 未评级) 2017年销售金额分别为5,550亿元、5,239亿元和5,132亿元。 三大巨头合计的市场份额由2016年的8.9%上升至我们估计的2017年的12.3%,预期市场整合将持续下去,三大巨头的2018年市场份额料继续上升。

去库存是一个好讯号。因为2017年销售增加、房地产投资及新开工比较审慎,房地产库存自2017年3月起已连续9个月录得下跌。至11月末,商品房待售面积同比下跌13.7%至5.96亿平方米,相等于4.5个月的存销比,我们预期存销比将由2016年末的5.3个月降至2017年末的4.2个月,即回复至2013年水平。

长租公寓将是2018年的亮点。中国政府鼓励发展出租公寓,例如推出专为发展出租公寓的土地及多种融资渠道,部份房地产公司包括碧桂园、万科、龙湖(960HK, 持有)及旭辉(884HK, 未评级)等都乐于参与,不过,我们相信长租公寓的回报并未能吸引发展商长期大力发展长租公寓业务。此外,市场也关心物业税的推行,但我们相信物业税并不会在2018年全国实施。

在预期2018年房屋销售下跌10%下,内房股估值较高。我们认为中国政府不会在2018年取消针对房地产市场的宏观调控措施,因而预期2018年房屋销售金额及面积分别减少10%及8%。近数天内房股的股价上升令内房股估值偏高,在我们覆盖的内房股,其平均的2018年市盈率为8.0倍,平均的股价与资产净值折让为28.8%,我们相信整体的估值较高,首选股份分别为华润罝地(1109HK, 买入)、中海宏洋(81HK, 买入)及雅居乐(3383HK, 买入)。