房地产“刚需“与“柔需“ 谁推动了房价上涨

在我国经济生活中，房地产市场的重要性，相信没有人敢说“不”吧？第一，它关乎到地方政府财政收入中的很大一部分；第二，它关乎到国家多个上下游行业的经营效益；第三，它关乎到广大老百姓（含小朋友）的读书就业和婚庆嫁娶。正因为这样，同样在国庆佳节，2014年与2015年我们看到了几乎同样的一幕。去年国庆长假的前一天，中国人民银行出台“首套房认定及信贷新政”，大幅刺激楼市；而在今年同一天，央行与银监会联合发文称，除京沪深等一线区域外，其他不实施限购的城市，居民首次购房首付比例调整为不低于25%，再度刺激了房地产市场交易。

实际上，与此相关的“铺垫”早已有之。稍早宣布新修订的《商业银行法》将于今年10月1日起实施，法定监管指标“存贷比”成为历史，银行信贷得到较大程度松绑。而与之配套，各大城市也随即出台了对公积金贷款或住房抵押政策等的松绑手段。生在上海，我也熟知周围朋友通过“炒房”发财致富乃至积累到千万身价的故事。为何越限购，房价越是连年上涨？已经动辄4、5万元1平方米的住房，为何还是有那么多人趋之若鹜去买入？对于这些疑问，很多人还来不及找到答案，房价又已经腾腾向上了。

国庆长假期间，我也并未闲着。这几日，上海基本被笼罩在阴雨连绵之中，我只得利用“天公作美”的短暂空隙，去附近的二手房中介转转，了解行情变化。凭直觉，我感到今年国庆长假的上海成交量和成交均价，肯定不会弱于去年。上海链家市场研究部的统计数据显示，2015年“十一”黄金周期间，上海市商品住宅供应量同比上涨46.82%，成交量同比上涨62.37%，成交均价同比上涨8.79%。对比历史数据表明，今年“十一”买卖价格均出现了上涨，且今年楼盘供应量创下自2006年来的近10年新高，成交量则创下自2011年来的近5年新高。

久居上海，对于市内各个区域大致的房屋单价，我可以做到心中基本有数。上述数据显示，今年国庆期间上海的商品住宅成交均价为每平方米27689元，表明外环甚至郊环的成交量出现了井喷。事实是怎样的呢？从国庆期间上海相关数据来看，此次成交楼盘多位于非市区，多是刚需类型的楼盘。外环之外的嘉定、松江和宝山位列前三，成交量均超过180套，其中嘉定成交量最大，为217套。从成交量排名前十的情况可以看出，单价低于3万元的刚需楼盘有7个，占比7成；每平方米3万元～5万元的改善型产品有2个，每平方米5万元以上的高端产品仅1个。

上海指数研究院百城指数报告显示，上海9月份房价同比上涨11.27%，仅次于深圳涨幅，雄踞全国第二。前文说了，国庆长假我并未去外地游玩，虽然雨水常伴，但也去过不少房屋中介。碰巧有一天，逛到内环附近一家店面时，被热情的业务员带着去某地铁上盖小区看了几套二手房，其中一套三室的令我怦然心动。而或许是机缘巧合，我手头一套位于外环以外的房子早就挂出去了，当晚中介竟然来电话说，有客户看中了，希望当面约谈交易细节。

我预感有什么事情要发生。在与爱人匆匆商量之后，我独自赶往外环的该中介公司总部，一对小夫妇端坐桌旁。而也就是在1个多后，我便与他们签订了交易意向书，当晚支付给我了10万元购买定金。据介绍，他们其实是上海本地人，但不幸的是在上一轮的大规模拆迁中，破旧的老房子没有被选中。所以，刚生下宝宝的他们不得不开始了寻房之旅。而原因说起来也很有意思，买在这里并不是为了上班近，而是为了方便女方的老人搬过来，帮忙照看孩子。据说，男方的父母也住在附近，可以轮流帮忙。而我卖掉外环房子去置换内环物业的理由，除了距离地铁稍近些外，其中更大的考虑也是为了孩子有个更好的“户口”，从而可以在未来的中考、高考竞争中赢取先机。

那么，这对小夫妻以及我们这对老夫妻此次购房的初衷，算不算得上是刚需？严格说，他们是首套房，刚需的意味的确更浓；而我这边属于要缴纳3个百分点契税的二套房，似乎不是严格的刚性需求。但随着儿女入学需求的迫近，“柔需”向“刚需”转换的意味也愈发浓厚起来。

不过，类似于我这样的置换需求，在中国的各个城市每天都在大量发生。我在联系那套三居室房东时也了解到，他们的儿女已经成年，但父母正逐渐老去。为了老姐妹俩可以与父母住得更近，这家房东以及她的姐姐，先后都通过置换的方式，买到了与父母同一个小区去居住。我想，尽管夫妻中的另一方会有些故土难迁，但在孝敬父母以及家庭团圆这一大前提下，欣然接受的可能性应该会更大些吧。

显而易见，不管是因人而异的需求置换带来的买卖交易，还是外地或者海外来沪人士的新增购买行为，都是推动一线城市房价不断上涨的主因之一。