限购 房产税已尽出 保障房成下阶段调控关键词

保障房成下一阶段楼市调控关键词

(来源:中国新闻网)住建部称，到“十二五”(2011-2015年)末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7-8%提高到20%以上。作为保障性住房的倡导者和执行人，政府的频频表态已经表明，保障性住房将成为下一阶段楼市调控关键词。

2011年南京商品住宅上市量预测值为665.1万m²，与2010年基本持平。

另一方面，2010年栖霞区的百水芊城二期竣工1254套、吉祥村竣工2131套，雨花台区的西善桥西善花苑竣工1390套、古雄竣工2400套、火车南站竣工2020套、锦华新城竣工1500套……南京市房改办相关人士说：“去年共计竣工了3万多套保障房，已经陆陆续续开始交付使用。”

不仅老项目开始交付使用，新项目也正加紧开工建设。据介绍，迈皋桥等四大保障房组团按计划在2012年年底完成，届时将为南京提供近1000平方米的保障房。此外，在此基础上，“十二五”期间将再添1000万平方米。

但是，不少市民依然感觉和保障房“距离”较远，很难感受到保障房建设平衡商品房供求关系、稳定房价的作用。对此，楼市专家吴翔华认为，主要是前几年的保障房建设规模不足，存在“欠账”。其供应量不能满足保障房对象，更无法平衡商品房市场供求关系，从而平抑商品房价。要稳定房价、促进楼市平稳健康发展，加大保障房建设力度是有效办法之一。但前几年各地保障房的供应量，只能占到总住房上市量的10%左右。

未来，如果在建的保障房全部转化为有效房源供给，其相对受控制的房价和丰富的房源将给楼市格局带来冲击，以往商品房独大的局面或很难再形成。

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保障房：房企“难啃”的大蛋糕

(来源:新京报)随着楼市调控中加快保障房建设的战役打响，争抢保障房蛋糕声音在业内渐起。但记者近日采访了解到，虽然面对国家级安居工程的任务大单，各路房企均有参与的积极性，但是由于在目前的局势下，尚找不到合理的回报模式，大部分房企参与度有所克制。保障房蛋糕够大，但还不够甜。房企参与其中的回报模式仍待破题。

任务大单引房企关注

随着国家级安居工程保障房建设工作的推进，一部分房企的目光率先聚焦这里。

近日，上市公司中天城投发布公告称，3月9日，公司与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。中天城投公司将自行组建项目子公司，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施，并称利润可达8%以上。

这一获得保障房大单的消息公布，中天城投的股价一度冲击涨停。不过，记者了解到，中天城投是贵州省会贵阳的老牌保障性安居住房开发商，2000年以来已建和在建的经济适用房等保障性安居工程总量接近200万平方米。

此外，在今年万科的2010年业绩发布会上，总裁郁亮也表示，万科会继续参与保障房建设，拿地也会关注保障房。据悉，今年年初，万科在上海出手拿下的首个地块就是保障房地块，其11.19亿拿下嘉定区一地块，高出底价300万，折合楼面价6217元/平方米。

除了已经做出动作反应的房企外，多家房企近年已经投身保障房建设，主要通过代建、在购买的经营性地块中配建保障房等方式。而随着今年国家5年建3600万套保障房，今年建1000万套的任务抛出，保障房首次成为超过商品房供给的“大单”，业内关注程度再度提高。

保障房蛋糕大难下口

根据住房和城乡建设部公布的数据计算，2010年全国销售商品住房面积为9.3亿平方米，大约900万套。如果以“套数”为单位，今年保障房供给将首次超过商品住房供给；如果以面积为单位，假定保障房平均每套面积为60平米，以及今年商品住房销售面积继续保持去年8%的增速，则今年保障房面积也将占到商品住房销售面积的60%左右，2010年这一指标在38%左右。

不过，业内共识，保障房回报在3%至8%之间，而商品房的利润约在10%至20%之间，甚至更多。面对国家抛出的保障性住房大单，参与建设是每家房企确定的思路，但是参与度如何，对房企来讲是不是一块很甜的蛋糕，业内有不同声音。

北京金隅嘉业房地产开发有限公司总经理黄安南对媒体表示，开发企业有责任去建设保障性住房。此外，在房地产调控的背景下，做保障房对于很多开发商来说也是一个选择。以金隅集团为例，有“水泥--新型建材--房地产开发--物业投资与管理”四大产业链相互支撑的联合优势。今年北京的保障房占比预计达到60%，开发企业如果不参与保障房开发，等于失去了一半的机会，且目前很多保障房是配建在商品房地块中的。

万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，万科会积极参与保障房建设，但是客观地说保障房建设对房企来说不是蛋糕。保障房建设是企业应该履行的社会责任，但同时，企业对股东也有责任，从周期上讲，保障房还没有建立起来一个合理的回报模型。万科做保障房没有找到赚钱的模式，只要不亏本就会参与。但是一般意义上来说，保障房建设会占用大量的资金，如果考虑资金等资源的机会成本的话，对于房企来讲是做的多亏的多。

此前，业内有声音表示，参与保障房建设可以使得房企获得融资的便利，但谭华杰称，这对房企的意义不大，房企并不是因为融资而融资，而应该为股东寻找到合理的盈利模式。

金地董秘徐家俊也对记者表示，金地会积极地参与合适的保障房建设，但是保障房不会是房企的主业。

一家上市公司的相关负责人对记者表示，房企融资成本在6%左右，资金压在一个项目里，短期流转不动，企业负担不起。再如公租房，租金较低，回报支付融资的利息都不够。拿地时配建的保障房，房企要考虑到回购价格低，回报慢的问题，也会把成本核算在拿地价格中，提高配建区域内的商品房价格，让一部分人为另一部分人埋单。保障房建设还应以政府为主导，寻找适合的模式。

回报模式尚未形成

保障房建设大幕拉开，但是就目前的回报模式来讲，还没有对房企形成有效的动力机制。

万科董秘谭华杰介绍，作为开发商应该积极参与保障房建设，但不应该强调数量，而在于品质。从房企所掌握的资源角度来说，开发商在融资成本上比金融企业高，而在建造优势上不如专业的建筑企业。但是开发商对市场终端较为了解，对居住者的需求有深刻的理解，市场经验多。开发商出力应该在为保障房的建设提供居住品质比较高的产品，打造居者最需求的房子，然后作为范本在业内推广。

有业内专家表示，目前，金融企业的融资成本相对低，而建筑企业又有专业优势。可以考虑建立一个合理的模式，吸引、鼓励金融资本进入保障房领域，由建筑单位大力推进建设，这是社会效率比较高的思路。

据记者了解，对于成熟的动力机制，各路房企、机构也在进行探索。据记者了解，全国工商联房地产商会牵头组织了国内首个公租房基金项目，蓄势待发。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，基金初期计划筹集约100亿元的民间资金，基金产品的回报率在8%至12%，公租房通过5至7年运作成为一个稳定回报的良性物业，并设定政府回购、机构收购、资本市场等几个退出机制，以此探索解决保障房资金缺口的金融模式。她表示，有稳定的收益回报，房企是有积极性参与保障房建设的，以此也可以平衡商品房市场在调控下的风险。目前还有一些企业机构也在酝酿基金项目，探索解决资金的动力机制问题。

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