什么时候等到商品房价格下跌？

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　　最近一段时间，共有产权房再次成为热门话题。

　　9月11日和9月14日，广东省和西安市相继发布相关通知，推进共有产权房。

　　其中广东为征求意见稿，而西安则已经定稿。

　　在广东的征求意见稿里，共有产权房的关键指标如下：

　　1、个人比例50%以上；2、主要为90平米以下的中小套型；3、满10年可购买全部产权转为商品房；4、满5年方可转让，不满5年可抵押；5、供应对象为无房家庭。

　　在西安的方案中，共有产权房的关键指标如下：

　　1、未来商品房、共有产权房，公租房的居住用地配比为6:2:2；2、2018-2021年，计划供应15万套；3、户均面积90平米左右；4、5年内不得交易，满5年交易的，个人产权部分增值归个人所有；5、供应对象为无房家庭，无房家庭是指申请人及家庭成员在本市无房且5年内无住房登记和交易记录。

　　在这两份文件中，广东规定了一些大的方向，特别是共有产权房，细则还得各市去敲定。

　　广州、深圳、珠海、佛山和茂名五市会先行。

　　以深圳今年早些时候公布的住房改革方案为例，其居住用地的供应比例为商品房占40%，共有产权房为40%，公租房为20%。在深圳，安居房和人才房统称为共有产权房。

　　未来，住房供应将形成商品房，共有产权房和公租房三级体系。

　　一些人口流入量大，经济活跃的一线城市和强二线城市会率先行动。

　　共有产权房的提速，是必然的，也是必要的。

　　不过，对于共有产权房，我们应该有清醒的认识。

　　首先，它的确能解决一部分人的居住需求，特别是对自有产权住房欲望强烈，但支付能力一般的人来说，共有产权房是很适合他们的。

　　其次，共有产权房数量不会很多。一方面居住用地总量供应不大，另一方面比例也不算太高。这跟中国的土地供应机制有关，基本会保持适度从紧的原则。

　　共有产权房对房价的影响如何？

　　我个人认为，对商品房的价格不会构成下行压力。相反，共有产权房的定位，反而会带动商品房价格上行。

　　首先，共有产权房是保障房，中小户型。

　　这些年，我们盖了不少商品房，但总体仍然停留在解决刚需的层面，房子的设计，施工质量等等都是偏刚需，真正满足改善型需求的住房仍然是偏少的。

　　随着共有产权房的扩围，开发商来说，它的商品房必然要做差异化处理，简单说，商品房会主要解决改善型需求，中大户型，这种定位决定了它的价格必然会更贵。

　　其次，从总量上来说，总体供应量仍然是偏少的。

　　共有产权房如此，商品房亦如此。一旦上升到改善性层面，更是不够。

　　第三，我们应该清楚一点，目前的住房设计是在补欠账。

　　以前针对公租房和保障性产权住房的功课现在要补做。现在所有的调控，各种限制都是为补欠账让路，也许你会觉得自己受到了波及，但没有办法，要在高房价中杀开一条血路，只能这么干。

　　那么这个过程一旦完成了呢？假设公租房和共有产权房的数量完全够了，下一个阶段会怎样？未来是不是要让市场这只手重新来调节价格了？市场要调节的必然是商品房，至于价格必然是上涨。

　　也许你会觉得买不起商品房，那么答案只有一个，商品房不是你的菜。

　　在北京，有一些人选择弃购共有产权房，如果你有更优选择，无可厚非，如果你没有这个资本，那么建议拿下，因为这仍然是制度给予的红利。

　　大型城市，无论是租房，共有产权房还是商品房，数量都是不够的。从2014年到现在，深圳实际供应安居房也仅有约1.7万套。

　　在未来，不要说挑房子了，更多人会长期停滞在租房阶段，买房的首付都攒不起来。

　　所以，不要嫌弃共有产权房。