杭州今年要拆2.7万户 但想靠拆迁暴富还是醒醒吧！

上周，杭州市建委发布了今年的棚改目标任务，今年杭州棚改计划改造27160户，跟去年完成开工的67427套相比，缩减了近60%。

当然这个改变并不仅仅是杭州，前段时间财政部发布了各地2019年棚改预计开工量数据，全国31个省市中，26个城市棚改规模都有大幅缩减，有7个城市的降幅超70%。

且相比过去两年大范围的城中村拆迁改造，今年更多的是以建设为主，预计开工的安置住房高达60880套。

另一个改变就是货币化安置的比例只剩下11%，除了临安和富阳的7个项目，其余的都将采取实物安置。

2016年杭州货币化安置比例已超过50%，2017年达到高峰值55%，从2018年开始下调，降到了43%，到了今年就只剩下11%。

棚改量缩减，意味着接下来的拆迁户少了，购房需求也就少了;货币化安置比例下调，就是鼓励大家拆迁安置都选房子，既然都选了房子，自然买的人就少了，何况也没那么多钱。

与杭州2015年高喊去库存，实施的政策完全相反。

2015年开始推行住房货币化保障方式的时候，是通过减少安置房的建设和提高货币化安置奖励标准，以达到去库存的目的，如今看来显然已经不需要了。

贰

棚改货币化安置的推行则要追溯到2015年。当年市场商品房去库存直接上升到了“国家任务”。

降息、降准、降首付比例以及房贷利率下调等措施相继出台，而这里面影响力最大的莫过于棚改货币化安置政策。

杭州紧跟大方向，2016年11月起，杭州全面启动城中村改造五年攻坚行动，十三五期间，杭州主城区要基本完成178个城中村的改造，涉及4.5万户，注意，这仅仅是主城区的任务量。

并提高货币化安置奖励标准，最高可以享受到房屋评估价142%(1+20%+20%)的补偿比例。

“一拆暴富”，在N个拆迁村中真实上演(当然也并不是每个都能暴富，拆迁补偿标准每个区、每个村都不一样)。

以江干区四堡单元、七堡单元B-C2-01地块为例，货币化安置约3.6万元/平米，如按一家5口人算，每人55平，纯货币安置补偿金额就990多万，加上临时过渡费和生活补贴及5%的奖励金额，一个家庭多的可以拿到上千万的拆迁款。

而下城区华丰村的货币补偿方式则是按人头来算，1个人货币安置费是580万，2个人660万......7个人就是1060万。

这些手持成百上千万的“拆迁户”涌入楼市，直接全款买房，对于这里面的多数人来说，负债的感觉不是很好，这么多钱拿在手上，不如直接全款买。

这一点刚好契合了开发商的需求，因此获得了绝对的优先购买权。

这些“拆迁户”直接碾压了勉强凑出3成首付的刚需，甚至出现了“全款往里走，按揭不要堵门口，公积金把小黄车挪走”的扎心语录，但却真实反应了彼时楼市行情。

不过即便是全款还不够，托关系、茶水费等乱象频出，所以他们也没能享受到“上帝”般的买房待遇。

而且也不是每个拆迁户都那么幸运，地段不同拿到的拆迁款差别很大，而且像在市中心拆迁的居民，即便拿到货币安置的钱，也很难买到同地段的房子。

对于年纪大的老人来说，离开生活这么久的地方，更多的是不舍。

叁

货币化安置的推行，让房地产去库存效果显著，但也直接推涨了房价。

2015年到2017年，杭州房屋均价从1.6万/平米，涨到了2.8万/平米，涨幅达75%。

好在，棚改货币化安置，这一楼市去库存的重要手段，已经开始转变方向，去年6月国开行已经收回棚改融资审批权限，并收紧货币化安置比例。

棚改仍在继续，只是会由重征迁向安置优先转变，城市的面貌只会越来越好。

今年年后虽然，出现三次万人摇，但基本都是冲着倒挂红利去的，真正像前两年那样，开盘秒罄的情况很少出现了，即便是低中签率的红盘，很多摇号顺序靠后的购房者，运气好也能捡个漏。

没了“货币化安置”的刺激，市场平稳了许多，“拆迁”红利的消失对于整体市场来说或许是个坏消息，但是对于购房者来说，整体还是向好的。

购房需求少了，买房难度自然降低了;市场平稳，买房也买的安稳些。