2018年再见！北京10万+顶豪

10月来，北京已经取得预售证的住宅项目多达14个项目，7374套住宅，其中限竞房达到了4439套占比高达60.2%。

另外共有产权房一个项目就达到了2196套，纯商品房住宅只有739套。

这些商品房项目中，也连续出现了几个最近2年很少见的10万+定价项目

另外包括金茂府等几个项目的定价也都在9万以上。

现在很多当年的顶豪项目已经变成了现房，严格意义上对于开发商来说，当下卖11万，远不如2年前卖8万。计算资金成本+项目现房+客户流失，这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。

从市场看，2018年全国的顶豪市场情况缺少了北京的身影：

销售均价能突破10万的基本已经以上海为主，北京在全国前32名中，只有4个项目存在。

那么具体看，北京2018年10万+项目的网签情况如何？

在2015.2016.2017连续3年签约超过百套10万+豪宅后，北京2018年截至日前，网签的住宅产权10万+项目合计只有67套。预计全年肯定只有90套左右。暴跌76.6%.

如果把10万+项目的统计口径放大到商务+公寓类，那么合计有91套：（普通住宅59套、商务公寓16套、别墅8套、写字楼1套、商业7套）

集中在18个项目中，其中只有3个项目签约超过10套，整体市场看，10万+在北京出现了明显的需求放缓。

从预售项目开始集中出现高价项目看，主要有几个方面原因

1：限竞房井喷，楼市价格已经被控制，当下预防大跌比预防涨更关键。截止日前已经入市25个项目，合计29期15628套限竞房项目，网签只有2292套，签约比例只有14.7%，即使计算预定未网签的合计比例也只有30%左右。签约均价在49962元每平米。预计后续还将有1-2万套限竞房将在2018年四季度入市。

2：顶豪项目期待政策放松无望，以最近入市的项目为例，大部分项目预期定价都远高于取得的定价，但当下整体市场放缓，特别是二手房市场处于平稳中，对于大部分豪宅项目来说，客户腾挪资金与资格的难度大。

3：难受的顶豪开发商：北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米，与首期95000元/平方米预售均价相差不大。昆仑域最低预售均价11万+，超过前期，但产品属性有区别，另外11万+的泰禾西府大院也远远没有达到之前客户和市场的预期价格。

楼市调控重压、信贷收紧，尤其是近期包括北京在内的多个城市开始收紧公积金贷款，再加全面限价，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场继续开始观望，能否逆转更多的看限价政策的严格与否。

而今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧，让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题，在这样的背景下，叱咤风云的顶豪项目们也开始放下身段，向现实妥协，不再死磕“理想定价”。