解读大连限购政策

21日晚，大连市政府印发了《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将中山、西岗、沙河口和高新园区纳入限购范围，并限售2年，同时差别化信贷政策，明确提出培育和发展租赁市场、规范市场秩序、加强舆论宣传等，自2018年3月22起执行。

链家研究院分析认为

1、大连限购意味着去库存政策告一段落

与北京等一线城市相比，大连房地产市场运行存在周期轮动。自2016年下半年起，大连推出多项去库存新政，取消多项限制性政策。到2017年，全国众多城市发布限购限贷政策，大连未出台明显的抑制性调控政策。近几年去库存效果也较为良好，从二手房角度来看，2016-2017年的成交量较2014-2015年增长50%。这次政策的收紧意味着大连去库存的政策基本结束，也从侧面反映了库存已经不是大连市场当前的主要困难。

2、大连限购政策是对近期部分区域升温的回应

近期大连部分区域升温明显。链家数据显示，大连2018年2月的二手房成交均价同比上涨19.2%，其中限购区域价格同比上涨35.3%，限购区域1-2月二手房成交量同比增长22%，带来市场预期的波动。链家新增带看量明显增长、业主的挂牌价持续走高，调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

3、调控短期内有利于稳定市场预期，不会出现大起大落

限购区域首付比例(商贷首套30%首付、二套40%首付)和公积金贷款额度的调整(中心区单人额度45万调整至40万、二套公积金首付60%)，增加了投资投机的门槛，且目前的房贷利率也有所上浮(大连首套普遍上浮10%、二套普遍上浮15%)，行政调控和金融收紧同时作用有利于过热区域的市场降温，促进市场的稳定健康发展。

但与其他城市相比，大连的调控政策主要针对外地多套房屋需求，力度相对有限。细则提出：“本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市中心城区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区)拥有2套及以上住房的、非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域(中山区、西岗区、沙河口区及高新园区)的住房。非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的，并能提供购房申请之日前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或城镇社会基本养老保险证明的(各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才、在校生及毕业未满5年的高校毕业生除外)，在限制区域可购买1套住房，通过补缴的个人所得税或城镇社会保险证明不予认定。”这些条件相对于其他城市比较松，对优秀人才购房留下口子，影响的范围和程度相对较轻

4、大连的调控显现出差别化调控从“因城施策”升级为“因区施策”

房地产市场的分化不仅体现在城市与城市之间，城市内部各个区域的分化态势也非常明显。因此，大连及一些城市在进行市场调控时均衡房地产市场的稳定发展与防范房价过快上涨的目标，根据不同区域的市场热度采取差别化的调控，这将成为未来城市差别化调控的主流方向。

5、大连的调控不应该被解读成全国政策的进一步收紧

对比大连的调控政策，这是兼顾房地产市场平稳与城市长远发展的举措。住建部部长王蒙徽近日表态，坚持房地产调控目标不动摇力度不放松，建立和完善差异化的调控政策体系。近期大连、阜阳、昆明等城市的调控表明调控的大环境没有改变，二线核心区域以差别化调控为主，三四线以限售为主，短期的实质性影响不会太大。这些城市的调控也不应该被解读为政策进一步收紧的信号，后续可能会有少量城市(或城市核心区)根据市场的变动实施“微创手术”。

6、2018年更期待房地产长期改革的出现

与这些零星的散点式短期调控相比，今年更值得关注的关键问题是资金面的中性趋紧和共有产权、租赁土地供应增加。目前不少二线城市已经出现首套房利率上浮20%甚至以上，全国层面上的信贷收紧更值得关注。同时2018年供给端调控的步伐也将继续，包括支持租赁发展、合理化土地供应、继续推进共有产权房等，某种意义上来说，这些供给侧的改革对于市场的长期发展有更加重要的意义。2018年是房改20周年，房地产的改革大周期启动。2017，调控，看短。2018，改革，看长。