上海商住房或将限购 谣言还是真相？

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今天上午，某微信公众号发布消息：11月30日上海市政府将发布新的楼市政策，对商住及酒店式公寓实行限购政策，外地人在上海缴纳社保满3年才能购买。这条消息在短短半天时间之内，已经突破10万的阅读量！

之后搜狐焦点记者致电上海房管局，对方表示不予置评。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：商业地产历来不是上海楼市调控政策的“对象”，这个年底上海商住房的限购政策有可能是传言，出台的可能性不大。

无风不起浪 商住房限购或出水面

但无风不起浪，关于商住房限购的新闻其实早已浮出水面，今年5月5日，全国首例商住房限购政策就落在了北京通州。之后，又有媒体报道称，自通州后，北京其他区域的部分商住立项的楼盘已接到要限购消息。

而上海，商住限购的消息已经此起彼伏，和雷雨前的风暴一样。北京限购之后，上海市场对于此类物业的管控也会加大，一定程度上和北京市场此前的管控逻辑是相似的。所以这些潜在的政策调整是值得警惕的。

国家鼓励商用房改租赁住房 降低商住成本

与此同时，国家出台政策鼓励将商业用房按规定改建为租赁住房。在今年5月6日的国务院政策例行吹风会上，住建部副部长陆克华披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。陆克华表示，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。

自从2011年1月28日上海开始限购至今，上海楼市已经在非充分市场化下运行了近五年半了。即便酒店式公寓有不能落户，没有。水电煤、物业费较贵，产权权限短，交易税费高的缺点，但商住和酒店式公寓其实是单身居民在上海的最后一根救命稻草。

对于被限购的外籍购房者，公寓房没有任何限购条件。不限购也是最大的优势。对拥有一套住房的居民家庭，再次申请住房商业贷款首付比例要付到最少50%，如果是非普通住宅更要提高到70％以上。不管你买的是第几套，只要你能证明你有还款的能力，就能贷多套。而且酒店式价格普遍低于周边同质住宅，个别楼盘内类住宅和住宅的价差高达40%至50%，作为投资产品，回报率也高于住宅。

总而言之，政策一直在变，自己做好决定，决定了之后尽早下手。

购买酒店式公寓一些建议：

1、 李嘉诚先生曾经说过，决定房地产价值的因素，一是地段，二是地段，三还是地段。地段好的酒店式公寓，永远是品。

2、 商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。

3、 暂时处于的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实通州限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。

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责任编辑：胡芮JN280