如何破解“夹心层”住房难

日前，住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(以下简称《意见》)，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索，为着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，明确了下一步发展目标。在房价高企的背景下，共有产权住房的出现，无疑为刚需群体带来了希望。在全国各地纷纷探索新型保障房形式，满足城市“夹心层”“新市民”住房需求的背景下，天津的住房保障体系能否由此更加完善?改革方向又在何方?近期，记者走访了本市部分保障房项目，采访了相关部门、市人大代表和专家学者。

完善保障政策迫在眉睫

住建部的《意见》明确，共有产权住房以满足新市民住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，通过推进住房供给侧结构性改革，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。京沪共有产权住房试点的实施模式在细节上虽然各有不同，但目标都是瞄准解决城市困难家庭和新市民的住房刚需。

在采访中，多位专家学者表示，共有产权住房从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权住房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权住房群体，避免了过去经济适用房小区大量转商的现象，减少了带有投资属性需求进入共有产权市场。

“京沪共有产权住房试点有两个共同特点，一方面是低价格，以有限产权的形式来保障房价维持在一定水平以下，确保刚需家庭买得起;另一方面是限转让，京沪分别通过严格限定转让年限、转让价格和政府持有部分产权不变的方式，来抑制投机需求、压缩牟利空间，使共有产权房切实发挥出房地产市场‘稳定器’的作用。”天津城建大学教授王振坡表示：“京沪两市对共有产权住房的探索，为天津完善保障性住房体系带来了启示，也提供了借鉴。天津的住房保障制度建设在全国起步较早，其中限价房作为一种限价格、限套型(面积)的保障房类型，也存在保障对象不精准，容易引起投资、投机型需求等问题。因此，面对当前新形势，天津如何结合自身实际探索住房保障的新思路、新举措，加快落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，完善和创新限价房政策已经迫在眉睫。”

净化市场杜绝“捷径”

住建部《意见》强调，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。这也是本市住房保障政策始终贯穿的宗旨。但由于申购限价房有一定门槛以及摇号概率，被一些违规中介和不法分子看中了“商机”。有些中介声称可以“代办买房”，但中介费要价高达二三十万元。想买到限价房，真的能走“捷径”吗?

对此，市国土房管局回应称，本市住房保障政策明确规定禁止中介代理，开发企业也在登记现场公开发表声明，承诺未委托任何个人或其他组织参与限价房项目销售，提醒购房者切勿听信不实言论，避免造成财产损失。同时，市国土房管局表示，已要求各区房管局在住房保障受理窗口进行醒目提示，警惕不法分子发布类似不实信息。

作为市人大代表，双新街道办事处主任谢长杰多年来一直关注着住房保障领域的热点问题。在采访中，他表示，目前本市限价房项目摇号过程由开发建设单位组织，摇号采取电脑软件摇号，摇号软件由第三方机构审核。虽然层层把关，但仍未完全杜绝不法分子以代买限价商品房、代办相关手续为由，骗取订金、好处费等违法行为。一方面，应提醒申请家庭切勿听信不实消息，自觉抵制，避免造成财产损失，不让“房虫子”有市场、有气候。另一方面，相关部门也应继续加大对中介的监管力度，对这些机构和个人一经发现，严肃依法查处，构成犯罪的，依法追究责任。

据悉，为确保限价房销售公开公平公正，本市房地产行政管理部门对限价房销售进行严格监管，持续开展网络筛查，及时追踪治理所谓的“代售”信息，对涉及的中介机构进行调查处理，积极净化市场环境。近年来，已先后对经市民举报查实的夺标房地产经纪公司南开区二纬路店、和平区雅迅地产、文和房地产经纪公司等进行了处理，在媒体上予以曝光，责令删除虚假信息、规范经营行为。

加快房源供应适时调整政策

受房地产市场变化影响，从去年底开始，本市限价房申请量出现明显增加。由于限价房购买资格证有效期只有一年，有些市民担心，如果资格证到期还没买到房子，怎么办?对此，记者采访了本市相关主管部门和业内专家。

据了解，今年本市发布的《关于2017年限价商品房房源信息的公告》明确，2017年全市将有1万多套新的限价房上市销售，其中北辰区双青新家园9000套左右，西青区大寺新家园2000套左右。市国土房管局相关部门表示，目前，对于已经具备销售条件的项目，将督促其进一步加快办理各项手续，年内将实现全部上市销售。此外，另有东丽区华明镇、西青区密云路约2000套左右房源正在抓紧建设，力争年内上市。

面对限价房申请量迅速增加的情况，专家认为，一方面政府部门、开发商应共同努力，加快房源供应，另一方面应做好房地产市场动态监测，对市场作出科学预判，适时进行相关政策调整，增加供地，以满足群众实际住房需求。市人大代表、行通律师事务所主任王雪莉表示：“除了政府部门对保障房项目加紧督促督办外，可以采取市区结合的方式，充分调动各区主动性，通过集中新建和在普通商品住房项目中配建保障房，加大房源筹集力度。同时，为了实现房源早上市，对于已取得限价房建设土地的开发建设单位，应引导他们尽早开工，及时办理相关手续，对延误建设进度的，要严加处理。对已经具备销售条件的开发商根据建设进度，可以分批次申请办理销许，建好一栋楼申请一栋，建好一栋楼批准一栋，多方推动实现房源尽早上市。”

采访中，市国土房管局相关负责人透露，针对住建部出台的相关政策，近期本市住房保障相关部门正在结合本市实际，组织专家研讨，对限价房管理的相关政策、制度和具体措施进行探索创新，将适时推出本市保障房相关新政策、新举措，更好地惠及民生。

鼓励自住改善还须关闸蓄水

截至目前，本市已经连续11年将住房保障列入20项民心工程。到2016年底，累计开工建设各类保障房已达到79万套。其中，群众最关心的是限价房，而限价房最吸引人的毫无疑问是价格。

据了解，目前本市限价房的销售价格大约比周边普通商品房低20%，购买满5年后方可上市转让，交易税费与普通存量住房相同。自去年以来，受房地产市场价格攀升影响，在群众踊跃申请、项目销售火爆的同时，也暴露出投机炒作、低买高卖的问题。对此，天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫表示，保障性住房尤其是限价房，应从保障基本住房需求出发制定政策、精准保障、精细管理，如何扬住房居住属性之长、抑投机属性之短，成为关键。

“保障房年年新建、年年增加供应，一方面政府每年持续大力度投入建设保障性住房，另一方面仍有一些人群恶意投资、投机性购买，人为造成住房困难家庭实际需要得不到充分满足。”卢卫说：“按照现行限价房满5年后可上市转让的政策，只要买到限价房，等上几年，就能包赚不赔。这让一些存在投机心理的人加入了申购限价房的行列，使限价房资源不断外流。”

卢卫表示，从此次住建部出台的《意见》来看，倡导的方向是以满足基本住房需求为主要出发点，提供基本保障。因此，为了抑制投机牟利的情况，今后再上市的限价房项目，也应充分提高限价住房的使用效率，借鉴共有产权住房运行的经验，收紧5年可上市转让的口子，形成鼓励自住改善、政府优先回购、循环流转的封闭运行体系。“只有让限价房始终切实用于保障困难家庭的自住需求，才能使更多的房源满足刚性需求，解决真正困难群众的住房需求。此外，在供给上还应坚持限房价与限套型、限面积挂钩，加强‘准入’‘准出’的机制创新和立法建设，不断加大执法力度，提高违法成本。”

要“特惠”更要“精准”

国庆节长假前，家住在南开区的市民杨彪终于申购到一套限价房。“我的运气算不错，跟我一块儿申请的好多人都还在摇号，我摇了3次就买到了。”他在9月份申请了北辰区荣欢园限价房项目，最终幸运地买到了“心仪”的83平方米二居室房源，总房款约90万元，他选择了一次性付款。杨彪告诉记者，目前他们一家4口住在一套50平方米的老房子里，之前看过大半年的商品房，都觉得太贵，“这里的限价房单价才1万元/平方米，确实很便宜，远一点儿也值。”

据了解，目前本市限价房申请流程包括获得申请资格、登记摇号、签订购房合同等。在此过程中，大多数项目是通过摇号顺序来确定选房顺序，这也是在限价房申购中最容易“卡壳”的一关。“我们在接受登记、组织摇号选房过程中经常会看到，一些群众家里十分困难急需住房，但很多次就是摇不上号。还有的群众家里人口多，需要买两居室较大户型，虽然摇上号了，但等选房时较大户型已经被前面的人选完了，只剩下一室户型，还是解决不了住房实际困难。”住宅集团保障房销售经理张雷告诉记者。

“保障性住房要实现‘特惠+精准’，才能发挥出最大效果，才能更惠民。”天津南开大学教授陈耀东接受采访时表示：“北京、上海的共有产权房都是面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭。其实，就保障性住房的类型而言，不仅是共有产权房，其他如公租房、限价房等享受政府优惠政策的保障性住房都应该优先供应给住房更困难的家庭。”

“限价房不是免费午餐，不是人人都可以轻松享有。目前，本市公租房的做法是按照家庭人口数量配售对应房屋户型。这一方法也可以引入限价房政策中。限价房的申购过程既要向真正住房困难家庭倾斜，更要充分体现实质正义和程序正义，细化摇号规则、规范摇号程序。比如，在具体操作层面，让无房家庭、多人口家庭优先摇号，按照无房且多人口家庭、无房或多人口家庭以及其他家庭的顺序分组摇号，确定入围家庭和选房顺序，从而实现合理分配房源。”陈耀东说。

此外，通过动态监管及时发现不符合条件的家庭并取消其资格，也是让限价房发挥最大效果的有效途径。限价房从申请到购买需要一个较长过程，在此期间，有的申请家庭在婚姻、人口、住房等方面发生了变化，比如结婚了、人口死亡了，或者通过购买、赠予、继承等方式增加了住房，导致该家庭购买限价房时实际上已经不再符合条件了。对此，陈耀东认为，有必要建立限价房申购过程中的动态监管制度，从申请资格到项目登记摇号、签订合同，各个环节都应对申请家庭的人口、婚姻、住房等情况进行复核，符合条件的继续办理购房手续，不再符合条件的应取消购房资格;对于申请家庭而言，在家庭情况发生变化后，也应主动到相关部门进行申报说明，不再申购限价房。限价房资格证上也可增加持证期间注意事项、分组摇号规则等内容，方便群众及时充分了解相关政策。