行业升级的大背景下，北京万科在发生什么？

　　和讯房产消息 纵观今年的房地产市场，碧桂园、万科、恒大、融创或成为行业前四名已是必然，有趣的是，与其他三家房企巨头不同的是，万科并非激进派，企业战略向来走的是稳定路线。自去年“930新政”以来，调控力度不断，房地产的传统开发业务已无限接近行业天花板，房企开始恐慌，疯狂并购，快速做大规模，为今后的日子争取更多的余粮。

　　但是，万科的思考并非如此，见微知著，北京万科的发展路线足以体现万科的转型。

　　据中国指数研究院的数据显示，2017年，北京万科以在售30个项目，实际签约销售额307亿排名北京市场第一，市场占有率超过10%。仔细观察北京万科近几年的战略变化，可以发现，北京万科试图从行业里跳出来，站在经济发展的顶端去看房地产的发展。

　　北京万科期待在新领域获得应有位置

　　在这样的基础上，北京万科担忧的又是什么?

　　2017年，预计北京市商品房将实现成交金额2660亿元(含自住型商品房)。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平，2017年的市场近乎腰斩，甚至比2015年也要下降21%。仔细分析，2017年商品房全年成交均价同比小幅上升，但总成交面积甚至不足2016年一半。

　　调控使得行业分化加剧，北京万科的品牌优势前所未有的明显,但是,北京万科从没有忘记行业危机感，它试图在新领域获得应有的位置。

　　很难想象，这是一家营业收入、预收款和土地储备均处于高位的巨头房企的忧虑，一位万科的工作人员告诉和讯房产，“早在几年前，万科就在其他领域布局，只不过，现在发展时候到了。”

　　在今年8月的万科中期业绩会上，郁亮公布了万科的五大业务类型，核心业务为地产开发和物业管理、优势业务为上述的商业和物流，拓展业务是长租公寓和冰雪度假，摸索业务是养老和教育，潜力业务是轨道物业和混合所有制改革。

　　而在各大媒体上高频出现的北京万科“6+X”战略也大抵是以上业务，这个战略里的“6”，包含了写字楼与产业园，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务。另一个“X”，则是北京万科在摸索的养老业务。

　　和讯房产此前的报道中曾提出，万科集团并没有设立战略研究的部门，万科的很多新业务的开发探讨来自于地方万科公司，新业务如顺利，发展会渐成规模，万科集团去进行把控，尔后成立事业部。

　　在此前万科公开的2017年第三季度报告中，南方区域销售额以1110.8亿名列第一，北方区域以1025.5亿名列第三，南方区域和北方区域旗鼓相当，但在增速上，今年前三季度，万科北方区域销售增长较快，销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。根据中国指数研究院最新的数据统计，预计北京万科全年将实现307亿销售额。

　　307亿，这在北方区域的销售额中占比并不小，但众所周知的是，受限购、限价、限售等影响，开发商也不得不考虑土地成本和品牌建立，房企在首都北京的日子并没有那么舒坦，但是，北京万科的销售额确实证明了自己。

　　整个2017年，北京万科在售项目有30个，其中，除了翡翠公园、如园、观承别墅等较为人知的项目销售成绩突出，北河沿、金域国际、金第万科朗润园项目期内项目销售去化率达到100%。

　　和更多需求发生关系

　　基于北京万科的近乎严苛的标准，北京万科在做的也不仅如此，“6+X”战略不断推进，各项业务线的深度在发生变化。北京泊寓已获取项目16个，物业面积达到14万平米，总房间数近8000间。目前已开业长阳半岛店、金域缇香店、劲松店、旧宫店、上清店及空港店六个项目。在北京万科写字楼与产业园业务上，截至目前，北京万科在8大商务区持有9项优质资产，总开发面积逾80万㎡，投资总额约100亿，目前已有3个项目进入运营阶段。

　　而最初因为商业模式不明朗被定位“X”计划的养老业务发展良好，万科北方区域的养老业务已进入北京、天津(楼盘)、济南(楼盘)、青岛(楼盘)、沈阳五个城市，这也是万科养老业务进入城市最多、发展最迅速的区域。

　　万科的思考很高明，不管是此前的“八爪鱼”战略，还是现在的五大业务线，甚至是北京万科的“6+X”战略，万科试图和更多的业务线发生关系，如果只做房地产传统业务，万科发展再好也只是和全国的小部分人发生关系，但是，在业务线建成后，万科通过满足消费者需求带来的利益将高不可估，这也是万科定位为城市配套服务商的原因所在。

　　2015年7月31日，万科北方区域首席执行官、万科集团高级副总裁刘肖曾表示 “如果在3年内不能重造一个北京万科的市值的话，那就是自己工作的失职。”这个“军令状”的结果已不重要，以刘肖为首的北京万科正在作出有意义的行业尝试。