二手房卖家怎么定价更合理

1、房屋裸价

房屋裸价是指不包含中介服务费、过户费、税费等其他费用的、单纯的房屋成交价格。购房裸价一般是由二手房房主制定的，通常具有一定的商谈余地。而房屋裸价的高低直接影响到中介费用的数额，所以，尽量压低房屋裸价不但可以在房产购置上降低成本、也对节省中介费具有一定的帮助。

2、中介服务费用

中介服务费是指房产中介公司在二手房买卖关系确立后收取的相关费用。目前中介公司对外宣称的收取的服务费用通常为房屋裸价的3%，实际上这个费用同样有不小的砍价余地。另外，大部分中介公司还会收取诸如过户费、代书费等一系列其他费用。推荐大家在支付中介费用之前认真核算中介费用的具体数额，因为即使收取房屋裸价的1%做为服务费也是一个不小的数额。

3、相关税费

除了上述两点之外，在二手房交易过程中还会出现营业税、契税等相关费用，这是国家规定的收费标准，没有回旋余地。因此，推荐大家在选房之前先期了解国家的有关税收政策，尽量通过选购低税二手房(如已满五年的房产)来规避高额的税费支出。

二手房评估价的定价方式一般有以下几种：

1、市场行情定价：根据当前同类房屋的市场售价来进行定价，可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的售价。

2、实际成交价定价：根据近期同类房屋的实际成交价来进行定价，可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的成交价。

3、房屋估价公司定价：可以委托专业的房屋估价公司来对房屋进行评估，根据房屋的实际情况、市场行情、实际成交价等因素来确定评估价格。

4、价值修正法定价：根据房屋的实际情况、折旧年限、土地使用年限等因素，计算房屋的折旧价值，并加上折旧后的房屋市场价格，得出评估价格。

二手房价格一般是谁决定

1、位置、面积地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。

2、地形、地质不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

3、形状、用途一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

4、交通、环境土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。