房贷利率降低了为何房贷还高了

1、银行采用分段计息：当银行调整贷款利率时，整月是按30天计算，而在每年1月1日重定价之前，12月份的还款额会按31天按日利率分段计息。因此，即使降息了，月还款额也可能会有所增加。

2、逾期还款导致的罚息：如果房贷还款卡内余额不足，贷款银行会先扣除部分款项，剩余待还部分会计算逾期罚息。这些增加的罚息和当期月供一起，可能导致月供变高。

3、缩短了贷款期限：比如原分期30年的房贷，因提前还贷一部分或者主动申请变更，将贷款期限缩短至10年或20年，那么就会出现房贷月还款额升高的情况，而房贷利率下降的幅度赶不上缩短期限增加月供的幅度，因此就误以为没有降息、房贷反而升高了。

4、变更了还款方式：采用等额本息还款方式的房贷，每月还款额相等，若正常还贷一定期限后，主动申请变更还款方式为等额本金，就有可能出现降息了房贷反而升高的情况，因为等额本金首月还款额最多，然后逐月递减。