二手房房产证满两年怎么计算税费

1、契税：一般是房款的1%(面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%)。

2、增值税：二手房房产证满两年可免征，房产证未满2年的交5.6%。

3、个人所得税：1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

4、交易费：3元/平方米(但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米)。

5、测绘费：按各区具体规定。

6、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二手房计税基数是房屋评估价，首套房是根据卖家是否首套房。

买二手房注意事项

1、卖方的身份：

订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，很大限度地规避资金风险。

房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。如果是个人，看他的身份证;如果是单位，到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋人是否一致，原则上是一个字也不能错。

2、管局查验卖方的房产证：

该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、键性承诺应体现在房屋买卖合同当中：

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估;签约过程中应注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

4、款分两次支付安全：

买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以好的为买卖双方规避交易风险。

5、费用要结清：

果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。

6、修基金要结清：

卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。

7、口迁出要慎约时间和责任：

照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。

8、定违约偿付时间：

在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。