广州土地市场狂热 开发商高风险“抢高”地价

　　一天拍地205亿，这是广州土地市场昨日掀起的浪潮。昨日，广州一次性集中公开挂牌出让南沙区黄阁镇黄阁大道东侧地块、荔湾区广钢新城AF040206地块等10宗地，一场年末“密集抢地”大战风云涌起。

　　在这场抢地大战中，广州拍卖包括天河、白云、荔湾、海珠、黄埔、番禺以及南沙7达区域在内的10宗地，合计起始价高达144.77亿元，合计出让面积达43.34万平方米，其中8宗为限价地，包括保利、龙湖首开联合体、中冶、越秀、万科、香江等大型房企加入大战，激烈地抢占地盘。

　　高价坚挺背后的风险

　　经过多番回合，广州土地市场的狂热表现在不断被刷新的单价上，多宗地块均拍出单价4万以上的楼面单价，部分地块的楼面单价较周边现售新房单价高，“面粉”价格比“面包”还要高。

　　有参与本次竞拍的开发商负责人李廷(化名)表示，经过激烈地竞争后，部分房企似乎是志在必得，价格追得高，此外公共配建的面积追得十分高，“有些价格远远超过我们算过的底线，这么开发下去，想要不亏都挺难，抢地堪称‘血拼’”。

　　最后，李廷所在的房企在几次举牌之后，就不得不放弃。

　　他口中所指的“血拼”，龙湖首开联合体竞拍的地块就是其中一例，当天成交单价最高的地块为龙湖首开约32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得的白云新城宅地，算上保障房的建安成本，实际地价达46958元/平方米。

　　按照如此推算，该地块开发后的销售单价至少要上8万，该价格几乎不被业内看好。而龙湖有关人士则表示看好广州楼市，且白云新城周边销售情况较好，区域发展成熟，未来区域内可供应的土地少，所以并不认为压力大。

　　除此之外，一宗成交价为43.04亿元的开发区地块安置房未来将占项目总面积的三分之一。实际楼面价25279元/平方米，需配建的安置房面积高达109800平方米，而整个项目计容建筑面积约29.68万平方米。

　　如此高的配建比例在业内多位房地产人士被视为“几乎不能做到的事”。

　　近期，各地方政府加紧出台新一轮的调控政策，导致业内人士认为这样被追高地价的市场行为，承受着不少的压力。

　　“土地逐步趋热，表面上看似热钱不断涌入，可是所冒的风险也是比较大的，因为一二线城市的楼市成交随着政策调控开始有变化，而广州的楼市成交价格一直稳健，很难具备楼价大涨的可能。”广州某国有房企投资中心负责人分析了他的担忧。

　　控制“面粉”供应

　　不少业内人士看来，本次广州的“土地大战”看似“热闹”，事实上暗藏着土地供应量“不足”的冷清。

　　截至第三季度，广州共出让地块53宗，成交面积377.8万平方米，成交金额282.5亿元，其中宅地出让土地面积总量不到200万平方米，仅为2015年全年的28%。

　　本月广州即将还会举行一场集中的土地竞拍会，然而，与过往的土地供应量相比，“面粉”仍被“限时限量”供应。

　　此外，广州政府对于土地出让方式更是增加了四条带有细节性的规定，包括集中出让，“限地价、竞配建”方式，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房，甚至在土地竞拍资金上限制，要求在广州竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败、没收竞买保证金、三年内禁止参加广州市土地出让活动。

　　不少开发商感慨，住宅供应量如此紧缺之际，还进一步提高竞拍门槛，这让不少房企为了抢占地盘，抢占市场份额，不惜付出更大代价。